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Creado por : El joven Inversor jueves, 22 de diciembre de 2016



He hablado de este tema muchas veces en este blog porque es una decisión que genera debate y que será una decisión importante en mi vida que tengo que hacer en corto plazo, cuando digo corto plazo me refiero a que lo haré en las próximas semanas.

Este último mes he estado viendo tanto pisos para comprar como para alquilar, haciendo números y números viendo que saldría mejor y que peor, simulando distintos casos la conclusión es que en este Alquilar vs Comprar no hay un claro vencedor.

Si suponemos que el banco nos da el 100% de la hipoteca a un tipo fijo de 2% a 20 años y el precio no es desorbitado nos saldrá mejor comprar siempre y cuando vayamos a vivir en ese sitio los 20 años.
Ahora bien si ya hay que poner una parte de capital inicial de entrada + impuestos... pues la cosa cambia.

Tampoco se puede predecir a 20 años que hará la bolsa. ¿Estaremos en una época de grandes subidas? ¿Serán bajadas?

Al no saber que pasará en 20 años, solo estoy haciendo castillos de papel y en unas situaciones será mejor una cosa y en otras la contraria.

Dicho todo esto vamos a casos concretos, he visitado pisos para comprar que empezarán la construcción y acabaran en 2019 y pisos ya construidos.
También he mirado pisos para alquilar, en una zona que me gusta donde son mas viejos y caros o cerca del trabajo más baratos y nuevos.

Finalmente y descartando opciones he optado por:

  • Comprar en una zona que esta bien un piso por unos 100.000€ + gastos (pero hay que hacer algún arreglo de desperfecto), a las afueras de Madrid pero bien comunicado en transporte público
  • Alquilar cerca del trabajo, a las afueras de Madrid mal comunicado en transporte publico y un costo de 460€ al mes

Comprar

Viendo el edificio donde esta el piso me daba la sensación de malos materiales en la construcción, cosa que se confirmó al entrar en un piso al salón y ver una grieta enorme en un piso que tiene 3 años. Eso te hace recordar..."derramas" problemas, marrones... Tener un piso te priva de libertad de movimiento, ver esa grieta por muy estúpido que pueda parecer me hizo recordar todas estas cosas.

Yo soy una persona muy predispuesta a moverme por trabajo a otro pais por tanto aunque me pudiese salir más caro en un plazo de 20 años me interesa pagar ese plus por tener movilidad.

Alquilar 

No todo es color de rosa en el piso que he visto, 460€ incluye garaje y trastero, cerca del trabajo... ¿Todo perfecto? No. Para empezar piden 3 meses de fianza... y te regalan 2 de alquiler. El regalo de los 2 meses de alquiler es por un motivo simple, tienes que dar de alta la luz agua y gas tu (600€) y la cocina solo viene con vitro campana y horno (nevera y lavadora tu. Osea que entre 3 meses de alquiler (1400€)+ dar de alta servicios (600€)+ muebles para la casa (1500€) me va a suponer tirar de fondo de reserva aproximadamente 3000€/4000€. Un gasto importante. La zona no es tan buena como la de la zona de compra aunque en 5 minutos llegar al trabajo... entre semana se agradece mucho. Otro punto malo y típico es que firmas un contrato de 1 año te atas, menos que una hipoteca pero te atas.
Por último estos pisos pertenecen a una empresa que te actualiza el precio según el IPC lo cuál es muy bueno, lo malo es que vendan bloques de pisos a otra empresa y decidan dejar de destinarlos al alquiler.


Conclusión

Como habéis podido observar he decidido alquilar. No digo que sea la mejor opción, pero en mis circunstancias si considero que es lo mejor. Creo que cualquier persona en el momento de retirarse es bueno tener un sitio donde vivir... pero quizás para mi ese sitio sea en el campo por poner un ejemplo... y todos sabemos que nunca hay que malvender lo que nunca has comprado.

Tomar esta decisión este 2017 con los gastos ya indicados va a provocar que financieramente hablando el año que viene va a ser un año muy duro y muy difícil de mantener el ritmo de inversión que tengo marcado. Aumentaran los gastos, pero sobre todo ese desembolso inicial de dinero hará estragos... varemos como evoluciona todo.


{ 11 comentarios... leelos debajo o comenta }

  1. Yo compraría xq la hipoteca se acaba y el alquiler no.
    Otra cosa también cojeria cerca del trabajo xq son 5 días de 7 y con los años lo vas agradecer.
    Saludos

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    1. Es una decisión y dificil y, sobretodo, muy personal. Está el tema de la movilidad en el trabajo, y es un aspecto que va a ir a más, el alquiler te da una flexibilidad y no estás tan atado a un inmueble.

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    2. Hola Jose Maria,

      Lo de que la hipoteca se acaba y el alquiler no es una frase muy usada y una verdad "a medias" si tu eres dueño de la casa vas a tener que pagar IBI seguros comunidad y derramas. Normalmente, si hablamos de un piso nuevo lo normal son hipotecas a 30 años, después de 30 años alguna derrama cae. No obstante yo pienso que hay que poseer la casa donde te vayas a jubilar, y dichosos aquellos que saben que quieren jubilarse con 30 años.

      Como dice Syrio, la movilidad es algo que va a ir yendo a más por tanto en mi caso comprarme piso no parece una buena decisión.

      Un abrazo a los dos

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  2. Me encantan tus reflexiones,joven inversor. Llevo viviendo de alquiler ya casi un año y encantado porque he tenido suerte, aunque es verdad que ha menudo miro pisos para comprar en busca de una oportunidad, desafortunadamente los bancos sólo sacan morralla, que es lo que financian al 100%. Por otro lado, mi novia insiste en que quiere hacerse la casa a su gusto. Al principio era reticente, porq eso es obligarte a vivir en las afueras. Sin embargo, a 10 años vista ya no me parece una locura.
    Te invito a realizar una reflexión sobre como afectará al mercado inmobiliario la caída demográfica (cada vez menos gente para comprar pisos) y el coche autónomo (creo que va a ser una revolución parecida a internet).

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    1. Hola Vic,

      Gracias por tus palabras. Estoy de acuerdo con lo de morralla y no solo eso, algunos como el SAREB siguen sacando cosas a precios desorbitados.

      Siempre he pensando que hay que poseer la casa donde te jubiles y aunque hasta ahora pensaba siempre en ciudad cada vez veo con mejores ojos una casa en las afueras, lo importante es la calidad de vida que puedas tener.

      El coche autónomo si lo veo más lejano, pero en cuanto a la caida demográfica y el alto paro juvenil va a provocar que las ventas se reduzcan. El cliente por excelencia suele ser o extranjero buscando segunda vivienda o una pareja de jovenes entorno 25/35 años. Viendo que cada vez la tasa de nacimientos es menor ergo hay más hijos únicos que heredaran piso veremos que pasa. Yo creo que el gran boom negativo inmobiliario se producirá cuando la generación del baby boom muera la tasa de fallecimientos aumentará mucho y dudo que la de natalidad de la vuelta... pero aún quedan muchos años.

      Un abrazo

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  3. Y si compras y lo alquilas mientras tú vives de alquiler en cualquier otra parte del mundo (incluyendo Madrid, de momento)?
    Es mejor porque sigues teniendo movilidad y además has comprado, que era tu objetivo. Lo malo es que te toque un inquilino malo, claro está, pero yo es lo que hago y seguiré haciendo. Ahora vivo de alquiler a 10 minutos andando del trabajo, y además me he cambiado de trabajo y de país en el último año, y mientras a 500 km (que el año pasado eran 2000km) alquilo otro piso.

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    1. Hola MI,

      Lo hable contigo por correo y me lo plantee viendo oportunidades. Hay varios problemas, como que el banco es menos propenso a dejarte el dinero si no es primera vivienda y que es apalancarte en un piso.

      Te puede tocar inquilino malo, claro esta y puede ser una gran putada. Familiares míos tienen pisos en alquiler, y dan más dolores de cabeza que alegría, por ello prefiero seguir sin piso. En bolsa no me puedo apalancar tanto pero creo que da menos dolores de cabeza.

      Personalmente no me compensan los riegos pero si admito que a largo plazo si el inquilino es bueno puede aumentar mucho tu patrimonio puesto que con una entrada el piso se va pagando solo.
      Mi mayor problema sería que si el inquilino dejase de pagar y yo tengo un alquiler no podría hacer frente a la hipoteca y al alquiler a la vez, si tuviese más sueldo si.

      Un abrazo

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  4. Hola Joven inversor!
    Hace ya casí 2 años estuve en una situación similar, incluso con precios de compra y alquiler muy parecidos.
    En mi caso finalmente opté por la compra, llevaba ya 3 años de alquiler en otra vivienda y me parecía la mejor opción.
    Esto es válido si hablamos de compras y alquileres con precios razonables, es decir, que después de hacer números no exista un claro vencedor. En caso contrario muy probable que el alquiler sea la mejor opción.
    Personalmente si necesito movilidad por motivos laborales, será factible alquilar la casa que compré.
    Te espera un año de grandes experiencias personales! :)

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    1. Hola Albert,

      Si sabes que vas a estar en un sitio concreto y es una casa en la que no te importa jubilarte es mejor comprar. O al menos si ves que es muy facil alquilar y no te importa alquilar tu casa.

      Como bien dices es valido viendo que no existe un claro vencedor.

      Un abrazo

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  5. Eres joven y esta el tema de la movilidad asi que la opcion del alquiler es viable en tu caso.
    Pero en la compra de una vivienda todo el capital no lo dispones tu si no lo deseas , ademas de que pocos dan el 100% y si tienes que marchar a otro lugar y alquilas ese alquiler te amortiza la compra.
    Es cierto que un mal inquilino te quita las ganas del alquilar, pero las inversiones tambien dan problemas.
    Puedes invertir en bolsa y irse abajo el valor y perder tu dinero por muy bien que hayas echado las cuentas.
    Loa malo en tu caso es que no tienes una fiscalidad buena que te haga optar por la compra.
    Aun asi míralo bien por que hay sumbeciones segun comunidades hasta cierta edad y luego ya las pierdes.
    Y como las acciones tienes que mirar el valor real de la propiedad por que hay momentos en que estara mas bajo y otros mas caro y yo creo que ahora es un momento de precios no tan bajos pero con facilidades de prestamo.

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    1. Hola Karlos,

      Tienes razón en lo que dices, pero una gran diferencia entre un piso y unas acciones es la liquidez. Un click y tienes el dinero. En el piso no puedes hacer eso.
      Además los pisos llevan una serie de gastos que nunca se tienen en cuenta. Se dice alquiler X hipoteca Y y comparo cuando un piso tiene comunidad derramas seguros mantenimiento...
      Sin contar la inseguridad que tienen los hombres en este pais si compran un piso y tienen hijos.
      Me compraré una casa en el futuro cuando sepa donde me jubilare

      Un abrazo

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